共用施設が魅力はどこ?


 設備費や維持管理費、固定資産税もタワーマンションをはじめ規模の大きなマンションでは、豪華な共用施設を売りにしていることがよくあります。しかし、その多くは生活の快適さや安全とはあまり関係なく、「客寄せパンダ」と私は呼んでいます。メリットが少ない一方、設備費や維持管理費がかかり、固定資産税もずっと管理費に含まれて払わなければなりません。代表例が温泉施設です。

お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないのです。いまではまったく消えてしまいました。そのほか、フィットネスルームやプール、ジャグジーも維持管理費とコストが見合わないと思います。

キッスルームやゲストルームは当初こそ使われますが、そのうち閑古鳥が鳴くでしょう。ショップやラウンジは施設の維持管理費だけでなくサービスを行うスタッフの人件費が管理組合の負担で、そこまでして行うべきものかよく問題になります。 共用施設で最低必要なのは、集会室と共用トイレ、災害用備蓄倉庫くらいです。見た目の豪華さに惑わされず、住んでのことをよく考えてみましょう。

考える男女

●駐車場は戸数に対して100%あるほうが便利では?

空きが増えると管理費会計が赤字にマンションの駐車場には、平面式、自走式、機械式といった種類があります。平面式は敷地が広くないと難しく、最近はあまり見かけません。自走式も大規模マンションに限られます。機械式がもっともポピュラーで、上下にのみ動くタイプと上下左右に動く夕イプがあります。これまでマンションの駐車場は不足することが多く、「駐車場100%」をうたったりしていました。

しかし、最近は駐車場に空きが増えて困っているケースが増えています。なぜなら、駐車場料金の一部を管理費会計に組み込んでいるため、空きが増えると管理費会計が赤字になり、管理費の値上げにつながったりするのです。機械式駐車場の場合は、部品の交換や装置の入れ替え(おおむね20年程度)に多額のコストもかかります。「駐車場100%」はメリットとは必ずしも言えません。

必要な駐車場の台数は、駅からの距離や分譲価格によって変わってきます。郊外で最寄駅より遠い一次取得者向けなら80~90%が目安でしょう。都心部であっても平均分譲価格がI戸7000万円を超えるような場合は、車に乗り続ける購入者が多く85%が目安だと思います。ただし、高級マンションの機械式駐車場は3ナンバーの車が入れられるか確認しましょう。

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